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Immobiliare a Milano. Le case costano meno di dieci anni fa

Scritto da Emiliano Sgambato

Prezzi fermi e ancora sotto i livelli di 10 anni fa e compravendite in forte crescita, nonostante gli acquisti a Milano fossero ripartiti con decisione già nel 2015. Una situazione che secondo gli operatori locali configura il giusto scenario perché continui il trend positivo del mercato residenziale, anche in ottica di investimento se si punta su un non troppo lontano rialzo delle quotazioni. Quotazioni che la 50entesima edizione del listino elaborato di Camera di Commercio e Fimaa Milano Monza e Brianza quantifica in 4.805 euro al mq per il nuovo in classe energetica A e B , praticamente invariato tra gennaio e dicembre 2016, una media che «porta le case nuove a Milano ai prezzi di dieci anni fa, -0,9% rispetto al 2006».

La stabilità dei prezzi riguarda soprattutto il Centro (-0,1% in sei mesi), con un lieve rallentamento nella Circonvallazione (-0,2%) e una contenuta crescita nei Bastioni (+0,4%) . Prezzi stabili anche per gli appartamenti recenti, ristrutturati, d'epoca e di pregio (-0,1% in media in sei mesi) e per gli appartamenti vecchi o da ristrutturare (+0,1%).

Le compravendite

Nel 2016 sono state circa 22 mila le compravendite residenziali registrate in città: +21,9% rispetto all’anno precedente (contro la media del 17,4% registrata nelle grandi città). «Una crescita decisamente più significativa – commenta il listino – di quella del 2015 (+13,4% sull'anno precedente) e quattro volte più alta rispetto al 2014 (+5%)».

Le zone di Milano

Più nello specifico, le quotazioni degli appartamenti di nuova costruzione crescono solo nelle zone Augusto (+0,6%) in Centro, S. Vittore (+1,5%), Conca del Naviglio-Porta Genova (+1,4%), Leopardi-Boccaccio-Pagano (+0,7%) e Parco Castello (+0,5%) nei Bastioni, Navigli-Cassala (+1,1%) e Bligny-Toscana (+0,6%) nella Circonvallazione, Ronchetto (+1,9%), Agrippa-Abbiategrasso (+0,9%) e Barona-Famagosta (+0,8%) nella zona che il listino indica come “Decentramento”. I cali invece sui registrano nella zona Diaz-Duomo-Scala (-0,8%) e Vittorio Emanuele-S. Babila (-0,4%), nella Circonvallazione in Carbonari-Maggiolina (-3,1%), Libia-Cirene e Piceno-Indipendenza (entrambe -0,8%), nel Decentramento in Lambrate (-1,8%), Accursio (-1,7%), Udine (-1,6%) e Selinunte-Rembrandt (-1,4%). Nessun calo nei Bastioni.

Gli affitti

Per quel che riguarda gli affitti continua la crescita dei canoni medi cittadini: +2,9% in sei mesi e +3,7% in un anno. Ma affittare casa costa in media il 12% in meno rispetto a cinque anni fa. In sei mesi crescono i canoni per tutte le tipologie di appartamenti: +3,4% i monolocali, +2,9% i bilocali, +2% i trilocali e +2,7% i quadrilocali.

L’hinterland Ancora in lieve diminuzione i prezzi nella seconda parte dell'anno nel resto della città metropolitana. In sei mesi si registra un -0,3%, sia in zone centrali che periferiche, per le abitazioni nuove o di classe energetica elevata, -0,5% e -0,4% rispettivamente in zone centrali e periferiche per gli appartamenti recenti e ristrutturati, -0,7% e -0,6% nelle zone centrali e periferiche per gli appartamenti vecchi e da ristrutturare. Segno positivo, invece, per le compravendite: sono state circa 31 mila nel 2016, segnando un +21,8% rispetto al 2015.

Box, negozi e uffici

Ancora in rallentamento i prezzi dei box (-0,6% in 6 mesi e -1% in un anno) mentre salgono i prezzi medi dei negozi (+0,7% in sei mesi e +1,5% in un anno). Stabili tra primo e secondo semestre del 2016 i prezzi di uffici e uffici direzionali.

Mercato a due velocità

«L’attuale mercato è complesso e frammentato: si dovrebbe parlare di più mercati residenziali – ha dichiarato Vincenzo Albanese, Presidente di Fimaa Milano Monza & Brianza – poiché si assiste alla sovrapposizione di differenti ambiti con proprie dinamiche. Prima di tutto, in città esistono due mercati, operanti con velocità diverse: all’interno della Circonvallazione si assiste a una realtà molto vivace, con interventi di nuova edificazione di elevata qualità, mentre all'esterno di essa esiste uno scenario meno dinamico. Anche dal punto di vista del prodotto si delineano due ambiti: il nuovo e l'usato. Nonostante complessivamente i volumi delle compravendite siano prevalentemente determinati dall’usato (4 appartamenti compravenduti su 5 sono usati), gli appartamenti di nuova concezione mostrano ottime performance».

*originariamente pubblicato su Il Sole 24 Ore, www.ilsole24ore.com

foto: Fotolia

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